相続空き家の3,000万円控除は、売ってから解体でも使える？期限は翌年2月15日
相続した実家を売りたい。
ただ、古い建物を先に解体すると費用がかかる。買主に引き渡した後で解体してもらう形では、空き家の3,000万円特別控除は使えないのか。
2024年1月1日以後の譲渡なら、一定の要件を満たし、売却した年の翌年2月15日までに建物が取り壊されれば、売却後の解体でも対象になり得ます。
ただし、売却後は解体の実行を買主に委ねます。制度上できることと、実際に安全に進められることは別です。
今回は「先に解体費を負担せず、売却後解体を選べるか」という判断だけに絞ります。
目次
結論：売却後の解体も対象になり得ます
被相続人の居住用財産、いわゆる相続空き家の3,000万円特別控除は、以前は原則として、売る前に耐震改修または取壊しを終える必要がありました。
2024年1月1日以後の譲渡では要件が拡充され、家屋と敷地を先に売り、その譲渡の日から譲渡した年の翌年2月15日までに家屋の取壊しが完了した場合も対象になり得ます。
つまり、選択肢は一つではありません。
ただし「翌年2月15日」は、確定申告の準備を始める目安ではなく、解体を完了させる期限です。工事の遅れや買主との認識違いがあると、控除を受けられない可能性があります。
売却後解体で大切なのは、買主の協力を契約前に具体化することです
売却後に建物を取り壊すのは、原則として新しい所有者である買主です。
国土交通省は、売買契約に解体の特約がなくても、確認書を発行できる場合があると案内しています。一方で、買主の協力が得られず特例を使えないトラブルを防ぐため、特約などで確認しておくことを勧めています。
契約前に整理したいのは、少なくとも次の点です。
- 誰が解体を発注し、費用を負担するか
- いつまでに建物を全部取り壊すか
- 解体完了を確認する書類や写真を誰が用意するか
- 期限に間に合わない場合を契約上どう扱うか
税制の要件だけを口頭で伝えるのではなく、売買契約の内容と工事日程を一つの計画にする必要があります。
その空き家が、そもそも特例の対象かを先に確認します
売却後解体が認められるようになっても、相続した空き家がすべて3,000万円控除の対象になるわけではありません。
代表的な要件には、次のようなものがあります。
- 相続開始の直前まで、亡くなった方が主に住んでいた一つの家屋であること
- 家屋が1981年5月31日以前に建築され、区分所有建物ではないこと
- 相続してから売却するまで、事業・賃貸・居住に使われていないこと
- 家屋と敷地を相続または遺贈で取得していること
- 譲渡対価の合計が1億円以下であること
亡くなった方が老人ホームなどに入所していた家でも、一定の要件を満たせば対象になる場合があります。
一方、一時的でも貸した、相続後に家族が住んだ、敷地だけ相続した、といった事情で結論が変わることがあります。該当性は税務署や税理士へ確認してください。
「相続から3年」と「2027年末」は別の期限です
売却時期にも二つの条件があります。
一つは、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
もう一つは、現行制度の適用期間である2027年12月31日までに売ることです。
「制度が2027年まであるから、どの相続でも2027年末まで待てる」という意味ではありません。先に来る期限を確認する必要があります。
相続人が3人以上なら、控除上限は1人2,000万円です
制度名から「相続人全員が3,000万円ずつ控除できる」と思われやすいところです。
2024年1月1日以後の譲渡では、対象家屋と敷地を取得した相続人が3人以上の場合、特別控除の上限は1人あたり2,000万円です。
また、1億円以下かどうかは、対象部分を分けて売った場合や、他の相続人が売った部分も含めて判定されることがあります。持分ごとの売却でも、契約を分ければ別枠になるとは限りません。
契約前に、市町村の確認書と確定申告書類まで逆算します
この特例を使うには、確定申告が必要です。
売買契約書、登記事項証明書などに加え、家屋が所在する市町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」など、条件に応じた書類をそろえます。
確認書は、税の特例が必ず認められることを保証する書類ではありません。市町村が確認する事項と、税務署が判断する適用要件は分けて考える必要があります。
売却後解体を選ぶなら、買主が解体してから書類を集め始めるのでは遅くなります。契約案を作る段階で、自治体と税務署または税理士へ必要書類を確認してください。
先に決めるのは「解体するか」ではなく「どの順番なら期限を守れるか」です
古い空き家は、解体して更地にすれば必ず高く売れるわけではありません。沖縄では土地価格が上昇している地域もありますが、建物の状態、接道、再建築の可否、解体費、買主の利用計画で判断は変わります。
売る前に解体するか、家屋付きで売って買主に解体してもらうか。
税金だけで決めず、売却条件と工事の実行可能性を同じ表で比べることが大切です。
相続空き家の売却順序を整理します
沖縄空き家買取センターでは、税務申告そのものではなく、空き家の現況、解体費、売却条件を見ながら、売却前解体と売却後解体のどちらが現実的かを整理できます。
売買契約を結んでから期限に気づくと、選択肢が狭くなります。
参考資料
国土交通省「空き家の発生を抑制するための特例措置」
国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
国税庁「売買契約後に被相続人居住用家屋が取り壊される場合」
