800万円以下の沖縄の空き家、仲介手数料は33万円？特例は「上限」です
沖縄の空き家を査定したら、「800万円以下の物件なので仲介手数料は33万円です」と言われた。価格が低い物件は、手数料も一律33万円になるのでしょうか。
結論から言うと、33万円は定額ではなく上限です。通常の計算より高い報酬を受け取る場合も、媒介契約を結ぶ時点で不動産会社から説明を受け、金額に合意する必要があります。
先に「高い・安い」を決めるより、特例の対象か、いくらで合意するのか、売却後にいくら残るのかを分けて確認します。
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33万円は、低価格の取引を扱いやすくするための上限です
2024年7月1日から、「低廉な空家等」の売買仲介には報酬の特例が設けられています。国土交通省は、売買代金が800万円以下の宅地・建物について、不動産会社が売主または買主の一方から受け取れる仲介手数料を、30万円に消費税を加えた33万円以内としています。
これは、現地調査や権利関係の確認に手間がかかる一方、通常計算では報酬が小さくなりやすい取引を、不動産会社が受けやすくするための仕組みです。「空き家なら33万円」でも、「800万円以下なら必ず33万円」でもありません。
特例の対象は「価格800万円以下」で、使用状態は問いません
国土交通省の消費者向け案内では、低廉な空家等を「価格800万円以下の宅地・建物」とし、使用の状態は問わないと整理しています。長く空いている戸建てだけでなく、利用中の建物や土地も価格条件を満たせば対象になり得ます。
一方、800万円という線は査定額ではなく、実際の売買価格で見ることになります。800万円を超える価格で契約するなら、この売買仲介の特例ではなく通常の報酬上限で計算します。
通常上限より高くできるだけで、33万円を請求する義務はありません
たとえば、売買代金200万円の物件なら、通常の税込み上限は11万円です。特例を使うと、不動産会社は媒介に要する費用を勘案し、33万円までの範囲で報酬額を提案できます。
ただし、上限は請求額そのものではありません。20万円で合意することも、通常上限の範囲にすることもできます。どの額にするかは、調査、広告、現地案内、契約調整などの業務内容を聞き、媒介契約書で確認します。
媒介契約へ署名する前に、金額を確定します
国土交通省は、特例を使う場合、媒介契約の締結に際して、あらかじめ上限内で報酬額を説明し、依頼者と合意することが重要だと案内しています。
- 想定売却価格はいくらで、特例の対象になる見込みか
- 仲介手数料は税込みいくらで合意するのか
- 測量、残置物撤去、登記、広告など別費用は何か
- 契約が成立しなかった場合に支払う費用はあるか
口頭で「上限まで」と聞くだけで終えず、媒介契約書の報酬額と支払時期を見ます。33万円と別費用が混ざっていないかも分けてください。
沖縄の地価上昇と、個別の空き家価格は分けて考えます
沖縄では土地価格が上昇している地域もあります。そのため、「古い空き家だから800万円以下だろう」と全国一律の感覚で決めるのは早すぎます。
土地の場所、接道、面積、建物の状態、残置物、境界、再利用の可能性を見てから価格帯を判断します。沖縄の地価が上がっていても売れにくい空き家の違いも、査定額の根拠を確認する材料になります。
比較するのは査定額ではなく、売却後の手取りです
仲介は市場で買主を探す方法です。不動産会社が直接買う買取は仲介ではないため、通常は仲介手数料がありません。ただし、仲介と買取では売却価格、期間、片付けや修繕の負担、契約条件が違います。
「仲介手数料が33万円だから買取」と決めるのでも、「仲介の査定額が高いから仲介」と決めるのでもなく、手数料と別費用を引いた手取り、引渡しまでの作業、売れなかった場合の管理負担を同じ表に並べます。
沖縄空き家買取センターでは、現況を確認したうえで、買取で手数料がかからない場合の手取りと、仲介で買主を探す場合の費用を分けて整理します。800万円以下と決めつけず、まず土地と建物の条件から確認します。
